임대차 3법이란? 주택임대차법! 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제

 

임대차3법이 국회본회의를 통과했었죠

임대차 3법이란? 주택임대차보호법인 계약갱신 청구권과 전월세 상한제 그리고 부동산거래신고법에 근거한 전월세 신고제를 말합니다.

 

 

 

◆ 계약갱신청구권이란?

임차인이 희망하는 경우 임대차 기간이 끝나기전에 계약갱신을 청구할수있는 권리로

2년+2년 보장 1회사용가능하게되어 최대4년까지 가능하게됩니다.

 

2020년 12월 10일 이전 계약 만료시 계약만료 6개월에서 ~ 1개월 전까지 계약갱신을 요구할수 있습니다.

2020년 12월 10일 이후 계약만료 또는 최초로 계약할시 계약만료 6개월전부터~ 2개월 전까지 갱신요구를 해야합니다.

 

기존계약도 계약기간이 1개월 이상 남아있으면 1회에 2년의 갱신권이 부여됩니다.

만약 2년의 전세기간이 지나고 묵시적갱신으로인해 2년의 전세계약이 된 경우라도 임차인은 향후 2년에대한 계약갱신청구가 가능합니다.

 

 

▶임대인이 계약갱신 거부 가능한 사유

 - 임대인이나 임대인의 직계가족이 실제 거주할 경우

 

 - 매매로 인해 새로운 임대인이나 임대인의 직계가족이 실제 거주할 경우

 

 - 임차인이 월세를 2회 이상 연체했을 경우

 

 - 재건축 등으로 철거되거나 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할경우

 

 - 임차인이 임대인의 동의없이 다른 용도로 사용한 경우 ( 전대차 등)

 

 - 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우

 

 - 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차 지속이 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 - 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ( 일방적 보상은 제외)

 

 

 

 

 

▶임차인의 허위갱신 거절시 손해배상

 

만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후에 제3자에게 임대하거나 거주사유가 허위인 경우에는 기존의 임차인에게 갱신거절에따른 손해를 배상해야합니다.

법정손해배상 예정액 중 가장큰금액을 배상해야합니다.

 

 - 미리 정해놓은 손해배상액이 없다면 3개월치 월세 배상

 

 - 새로운 임차인에게 얻은 월세- 기존 임차인의 월세 차액을 2년치 금액 을 배상

 

 - 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액을 배상해야합니다.

 

 

 

 

◆ 전월세상한제란?

전월세 상한제는 계약을 갱신할 때 임대료 인상률을 최대 5%까지 제한하는것입니다.

2020년 7월 31일부터 시행됐는데요, 만약 최초5억원짜리 전세였을 경우 계약갱신시 5억 2500만원 이상 올릴수 없고 5% 이내 인상가능합니다. 각 지역여건에따라 다르게 정할수 있기때문에 지역별 상한선을 확인해주세요.

 

 

 

 

◆ 전월세신고제란?

2021년 6월 1일부터 시행됩니다.

전월세 계약후 30일 내에 임대차 계약내용을 관할지자체에 신고하는것으로 계약을 변경하거나 해지할때도 해당됩니다.

 

 

 

 

▷ 임대인이 전세를 월세로 전환하고자하는 경우?

계약갱신기간이 다되어가는데 임대인(집주인)이 월세로 전환하려고 할때? 

- 임차인 (세입자) 가 원할때 가능합니다. 세입자가 원하지 않으면 바꾸지않아도 됩니다. (상호간 합의가 된다면 가능)

 

 

 

▷ 세입자가 계약갱신을 요구했지만 집주인이 거절할경우?

집주인이 실거주한다는 이유로 계약갱신을 거절했습니다. 나가야할까? 

- 임대인(집주인)이 실거주를 한다면 나가야합니다.

단, 무조건 임대인은 1개월에서 6개월사이에 임차인(세입자)에게 통보를 해야하고,

2년간 의무적으로 거주를 해야합니다.

입주한 이후 2년간 의무적으로 거주를 안했을경우, 이게 입증되면 기존 임차인(세입자)에게 손해배상을 해야합니다.

 

 

임대인과 임차인 모두 상호간 배려가 더욱 중요한 시기라고 생각됩니다.